Le choix de profiter uniquement de l’usufruit dans la jouissance d’un bien immobilier donne lieu à de nombreux avantages du point de vue succession. En effet, les droits sont départagés dès le vivant de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Mais que sont l’usufruit et la nue-propriété, et pourquoi choisir de démembrer un bien permet d’éviter le paiement de frais de succession ?
Usufruit : jouissance du bien et de ses fruits
Prenons immédiatement un exemple. François possède un bien immobilier : il en est pleinement propriétaire. Suivant les recommandations de son conseiller en gestion de patrimoine, il décide de réaliser un démembrement immobilier. En effet, François souhaite d’ores et déjà préparer la transmission de son bien à ses enfants Gérard et Lucette avant son décès.
Dans ce cas, les droits que François exerce sur le bien sont modifiés. Il n’est plus propriétaire du bien, mais continue néanmoins d’y vivre jusqu’à son décès. Il en devient alors l’usufruitier. Gérard et Lucette quant à eux ne peuvent pas exercer ces droits ; toutefois, les murs du bien leur appartiennent déjà. Gérard et Lucette sont par conséquent appelés nus-propriétaires.
Les autres droits de François usufruitier sont les suivants : il peut mettre le bien en location et tirer profit des loyers. Ce qui n’est pas le cas pour Gérard et Lucette.
Au moment du décès de François, l’usufruit rejoint la nue-propriété et le démembrement arrive à terme. C’est-à-dire que les enfants Gérard et Lucette héritent des droits de l’usufruit de leur père décédé afin de devenir pleins propriétaires du bien.
Quel impact avec le paiement des frais de succession ?
Puisque c’est l’usufruit seul qui a été recueilli par Gérard et Lucette, ces derniers sont exonérés de paiement de frais de succession. En effet, si le bien n’avait pas été démembré, ce serait la pleine propriété qui aurait été transmise. Dans ce cas, les droits de succession s’appliquent. Par conséquent, il vaut mieux céder la nue-propriété dès son vivant afin que les héritiers échappent au paiement de droits de succession.
Lorsque le montage du démembrement est activé, les enfants nus-propriétaires s’acquitteront des droits de donation qui seront basés sur la valeur du bien en nue-propriété. Cette valeur elle-même dépend de l’âge de leur père François. S’il a donné la nue-propriété tôt, Gérard et Lucette s’acquitteront de frais de donation allégés. Si en revanche François réalise assez tardivement la donation de la nue-propriété, la valeur de cette dernière augmente.
Exemple : si François se sépare de la nue-propriété à 40 ans, la valeur de celle-ci est de 30% seulement de la valeur vénale du bien. Si François ne décide de céder la nue-propriété qu’à 65 ans, la valeur est doublée, soit de 60%. À consulter : le barème par tranche d’âge du donateur usufruitier établi par l’administration fiscale.
Les autres avantages du démembrement
Le démembrement donne aussi lieu à des atouts fiscaux pour le nu-propriétaire. Certes, les murs lui appartiennent, mais il est exonéré de paiement de taxes d’habitation. C’est à l’usufruitier de s’en acquitter, celui-ci étant soit l’occupant du bien, soit le loueur qui la fait payer par les locataires. Le nu-propriétaire est également délesté du paiement des revenus fonciers, également à la charge de l’usufruitier pour les raisons que nous venons de mentionner.
Autre point fort du démembrement : l’exonération de paiement de l’impôt sur la fortune immobilière par le nu-propriétaire. C’est l’usufruitier qui sera touché par cet impôt, et le calcul sera également basé sur la valeur du bien en usufruit et non en pleine propriété. Le calcul reprend alors le même barème par tranche d’âge de l’usufruitier.
Les compléments d’information à connaître avant de réaliser ce montage sont sur euodia.fr.
